房地产证券化是将流动性较低的房地产投资转化为资本市场证券资产的金融交易过程，实现物权关系向股权或债权的转化 。其实质是以房地产资产为基础，通过证券形式分配投资收益权利，核心形式包括住房抵押贷款证券化（MBS）和房地产投资信托基金（REITs） 。
运作流程涵盖资产池组建、真实出售破产隔离、信用增级等环节 。我国自2005年起正式启动房地产证券化试点，目前操作模式包含过户型类REITs、抵押型CMBS/CMBN等产品 。2025年12月31日，中国证监会正式实施商业不动产REITs试点，标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段。截至2026年1月25日，中国REITs市场已上市79只REITs，总市值2280亿元 。实践中采用双SPV结构重构基础资产，通过风险隔离机制与信用增级技术保障投资者权益 。
该模式起源于20世纪60年代住房抵押贷款证券化实践后逐步成熟 。我国房地产证券化仍处于起步阶段，但相较于成熟市场，不动产证券化率仍处于低位，同时面临法规体系、信用制度及二级市场建设等制约因素 。
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