![国税发[2009]31号原文](/upload/images/2026/0418/77ac9ec8.png)
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）核心内容如下：
一、总则
竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
已开始投入使用；
已取得初始产权证明。
二、收入的税务处理
一次性收款：实际收讫价款或取得索取价款凭据之日确认；
分期收款：按合同约定付款日确认，提前付款的在实际付款日确认；
银行按揭：按合同约定价款确定收入额，首付款于实际收到时确认。
三、计税成本的核算
可否销售原则：能对外销售的开发产品应作为独立成本对象；
分类归集原则：同一开发地点、竣工时间相近、结构类型无显著差异的项目可合并核算；
功能区分原则：独立功能部分可作为独立成本对象；
定价差异原则：预期售价差异较大的应分别核算；
成本差异原则：建造成本差异显著的应分别核算；
权益区分原则：受托代建或合作开发项目需结合上述原则划分。
四、特殊事项处理开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，但不得滞后。未按规定结算的，主管税务机关有权核定计税成本并进行纳税调整。
五、文件执行与废止国家税务总局公告2014年第35号废止了国税发〔2009〕31号第二十六条第二款中关于成本对象备案的规定，改为事后报送专项报告。
